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PROJECT STORY 首都圏「ジオ御苑内藤町」プロジェクト

モデルルームの完成度を高め、
プレミアムマンションでの
美しい暮らしをより具体的に提示。

「品と質」のさらなる高みを目指して進化を続ける、阪急不動産のマンションブランド〈ジオ〉。2010年から本格的に展開を始めた首都圏でも着実に実績を重ね、〈ジオ〉は信頼のブランドとして認知が広がっています。「品と質」がより強く求められる都心部での事業も増えており、その先進の取り組みのひとつとなったのが「ジオ御苑内藤町」(東京都新宿区)。都内有数の庭園「新宿御苑」に抱かれた稀少な宅地において、プレミアムマンションの好例を具現化しました。

伍賀 信輔 Shoji Wakut

首都圏マンション事業推進部 事業推進担当 課長補佐 工学部 建築学科 卒 2010年入社

PROJECT STORY 01

町の約9割を新宿御苑が占める「新宿区内藤町」。
問題は、独自の地区計画をどうクリアするか。

入社して6年、首都圏における阪急不動産のマンション開発は着実に拡大し、私自身も経験を重ねるのに伴って、より付加価値の高い高額物件を担当することが増えてきました。そんな中で2016年4月に竣工した「ジオ御苑内藤町」は、私が初めて手がけた本格的なプレミアム物件として記憶深いものになっています。
用地取得を担当するチームが仕入れた土地にどんなマンションを建てるかを企画して設計を固め、工事の費用や進捗をコントロールし、販売戦略の企画・推進にも関わっていく。そうした、マンションを形にして販売するまでの一連を担う私たち開発担当者にとって、最も重要な要件が「土地の力を引き出すこと」です。そして「ジオ御苑内藤町」では「新宿区内藤町」という町自体が大きなカギとなりました。
内藤町(ないとうまち)は、徳川家の譜代家臣・内藤家の中屋敷があった場所で、現在は町の約9割を新宿御苑が占めています。つまり、広大な庭園に隣接するだけでなく宅地としての希少価値も非常に高く、プレミアム性の高さを売りにするのが自然な流れでした。しかし問題は、町の環境を守るため通常より厳しい地区計画が設けられていたこと。御苑側の一部は高さ10m、一方の外苑西通り側でも30mまでの建物しか許されていませんでした。「これで事業として成立させられるのか?」と、事前資料を読み見込むほど不安は広がるばかり。そこに一筋の光が射したのが現地へ足を運んだときで、撤去前の5階建てビルからの見晴らしは本当に素晴らしく、「これならいける!」と確信できたのです。

PROJECT STORY 02

オーナーの幸せな暮らしのために
地域との協調に努め、事業を推進。

プレミアムマンションとしての緻密な商品設計
地上10階建てと3階建ての2棟構成とし、眺望に優れる高層棟の最上階から3層には100平米超えの本格プレミアム住戸を各層3戸、それより下の層は御苑側で80平米前後、外苑西通り側で60平米にして戸数を増やし価格も抑える。これが最終的に決めた基本計画でした。もともとこの用地は、眺望以外にも5路線6駅が利用可能という利便性の高さも大きな魅力で、当社の「ジオ市ヶ谷払方町」というプレミアム物件や、近隣でJVに参加した「富久クロス」での売れ筋ラインなどの情報も参考にして、この商品設計を固めました。 実は「ジオ御苑内藤町」で一番の難関だったのが建設工事に入ってからで、特にコスト管理には苦労しました。東日本大震災の復興工事の本格化などもあって、工事に入った2014年頃から建設費が急速に上昇し始めたのです。しかも内藤町の地区計画では工事ができる時間帯も通常より短く、それも建設費を高める要因になりました。
プレミアムマンションとしての緻密な商品設計

地区計画に法的な強制力はなく交渉の余地もあったのですが、採算性を確保できても地域の方との関係にしこりを残すような事業の進め方では、オーナーの方々の入居後の暮らしに影響するかもしれません。そうした、引き渡し後のお客さまの幸せまでを考える風土が阪急不動産にはあり、建設コストの圧縮と販売価格の見直しに最後まで知恵を絞り、地域の方々とは無理な交渉をせず、採算性を確保することができました。

PROJECT STORY 03

自分の経験を後輩たちにも伝え、
阪急不動産の商品開発力の底上げを図る。

〈ジオ〉シリーズのイメージビジュアルにも採用された
「ジオ御苑内藤町」の開発を担当した中で、特に手応えを得たのがモデルルームづくりでした。販売段階で私が重要だと考えたのは、「ジオ御苑内藤町」のようなプレミアム物件は嗜好品の世界に近く、モデルルームもしっかりつくり込んで「こういう所に住みたい」とお客様を引き込むこと。ただそれには、単なる競合他社に倣えのモデルルームではなく、阪急らしさを出すことを意識しました。そこで、当社のモデルルームを数多く手がけていて、こちらの考えを熟知していらっしゃるインテリアデザイナーおよび照明デザイナーに協力いただき、細部まで気を配った美しい空間に仕上げました。 お客さまだけでなく社外からの評判も良く、社内でも注目されて〈ジオ〉シリーズのイメージビジュアルにも採用されたのはうれしかったですね。専門家のお二人が気持ち良く動けるよう配慮し、品質管理部門からの注文には自分が粘り強く対応することで完成度を高めることができました。この経験でモデルルームの重要性を再認識し、後に担当した物件でも阪急らしいこだわったモデルづくりを行い、売れ行きにつなげています。
〈ジオ〉シリーズのイメージビジュアルにも採用された

都心部のマンション開発は一等地ならではの魅力がある一方、斜面地など地形的なクセや地域の特別な規制など、一筋縄ではいかないものがほとんどです。そうした中で事業を広げていくためには、推進担当者が「引き出し」をより多く持つことが欠かせません。私はこれまでさまざまな物件を担当し、それなりに引き出しを増やしてきました。最近興味を持ち始めているのが、自分の経験を後輩たちに伝えていくこと。首都圏の三部合同で2016年の春から、開発期間内の各タームごとに専門チームによるチェックゲートを設け、開発物件のレベルアップを目的とした「デザインレビュー制度」を始めており、この取り組みを通じて相互に刺激し合い、阪急不動産の商品開発力の底上げにつなげたいと考えています。