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建替え後の上毛学舎

公益施設建替え・公民連携(PPP)

公益施設の建替え等に「公的機関」と
パートナーシップを組んで取り組んでいます。

阪急不動産では、公的不動産の建替え・有効活用を提案・実施。
さまざまな活用スキームにより建替え資金負担の軽減を図り、事業を実現することで、利便性の向上や地域の活性化などに貢献しています。

主な実績

阪急グループにとって、民鉄業界初の沿線住宅地開発を行ったゆかりの地である池田市の官庁街に位置する池田商工会議所の建替え事業。築後55年以上が経過し、老朽化に伴い耐震問題、バリアフリー対応、資金の捻出等の様々な課題がある中で、等価交換方式による複合用途建物(商工会議所・共同住宅)への建替えを実現。
各フロアに分散していた商工会議所機能をワンフロアに効率的に集約し、大会議室を計画。また、市所有の隣接広場を一体整備し、地域に開かれた空間を創出しました。

建築物の概要

  • 所在地:大阪府池田市城南
  • 竣工年月:2014年6月
  • 構造規模:RC造地上10階建
  • 総戸数:56戸 事業所1区画(池田商工会議所)
  • 敷地面積:約1,800㎡
長きにわたり地域に親しまれてきた
公益施設再生の経緯とその後の使い勝手を伺いしました。

ジオ池田城南一丁目 池田商工会議所 座談会出席者
池田商工会議所 専務理事/中田様、事業主:阪急不動産/神谷

  • 従前の池田商工会議所

  • 従後の池田商工会議所/ジオ池田城南一丁目

建替えの概要

池田商工会議所会館は、1955年以降、池田市の中枢である官庁街に位置し、地域経済拠点として商工業の振興、地域経済の活性化に寄与してきました。かつては、地元住民が結婚式の会場として利用する等、地域にとって愛着のある公益施設でもありました。しかし、築後55年以上が経過し、老朽化に伴い耐震問題、バリアフリー対応、資金の捻出等の様々な課題を抱えておりました。池田市において、箕面有馬電気軌道(阪急電鉄の前身)が民鉄業界初の沿線住宅地開発を行い、阪急不動産としてもゆかりの地であることから、単なる収益事業以上の価値を同地域に還元したいという想いで2012年から事業に参画。等価交換方式による複合用途建物(商工会議所・共同住宅)への建替え事業を提案し、商工会議所は大きな資金の負担なく、商工会議所機能の向上をはじめ地域活性化拠点の再生を実現しました。

建替えに至った経緯についてお聞かせください。

中田様

池田商工会議所は、1950年9月の設立で、建替え前の会館は1955年11月に竣工しました。当時は結婚式場を運営したり、エントランスに大理石を使うなどシンボリックな建物でした。しかし、エレベーターがなくセミナー等で会館を利用するご高齢の方々から階段を上るのが大変という声がありました。さらに、あらゆる世代の方が利用する公益施設でありながら、建物の老朽化に加え、機能面、耐震問題、安全面等における様々な問題点がありました。建替えを行わなければならないという話はずっと以前からあり、過去に検討した建替え計画は建替え資金を捻出することが難しく実現には至りませんでした。今般、等価交換方式による建替えスキーム案が浮上し、この方式であれば実現性は高いということになり、改めて建替え計画の検討を進めることになりました。

阪急グループにとって、池田市は、民鉄業界初の沿線住宅地開発を行ったゆかりの地であることから、単なる収益事業以上の価値を同地域に還元したいという想いで建替え計画の検討をはじめました。商工会議所の資金負担を最小限とするべく、内装・設備を含むオーダーメイドの専有部を還元することが、今回の建替えのポイントであったと考えています。

阪急不動産を選ばせていただいたのは、提案内容が最も優れていたからです。阪急不動産にお願いしたことで、実に様々なアイデアを出していただきました。また、池田市は小林一三記念館や逸翁美術館、池田文庫、日本初の郊外型分譲住宅池田室町住宅、本社登記も当市に残る等、阪急電鉄にとってゆかりの地で、阪急電鉄グループである阪急不動産は商工会議所関係者等にも信用力がありました。そのようなことから難しい事業がスムーズに進んだと思います。

建替えにあたり配慮されたことについてお聞かせください。

まずひとつが、建物上部を住宅に、下部を商工会議所の施設にするという全国的にも珍しい計画だったこと。そのため上層階に住まわれる方と商工会議所を利用する方との問題が起きないよう細心の注意を払っていただきました。たとえば、商工会議所内では音響を使いますので、音が上層階に伝わりにくいようにする。あと、天井高はプロジェクターを利用できる4mくらいは必要だとか、全体を大会議室として利用もできるが普段は空間を細かく区分できるようにするなど、いろいろ複雑な条件がありました。その条件に対して、阪急不動産より、住宅部分に音が漏れないようにあらかじめ大会議室の天井裏まですべて防音対策を施したり、無柱構造で大会議室としても利用でき、可動間仕切りにより大会議室をフレキシブルに組み合わせができる提案をいただきました。

住宅部分を優先して計画するのではなく、住宅と商工会議所の動線を分離したうえで、商工会議所部分の機能や使い勝手に配慮し、各フロアに分散していた商工会議所機能をワンフロアに効率的に集約した計画にしました。特に、柱のない大会議室を確保することにはこだわりました。

もうひとつが、敷地内北側の通路は、周辺住民の利用する生活動線になっており、建替え後も共用する通路を設けなければなりませんでした。また、歩行者道路については、車両通行による安全面を懸念する声が周辺住民より挙がっていました。

配棟計画を工夫し、バリカーを設置することで、誰もが安心して利用できる地域に開かれた遊歩道として再整備しました。インターロッキング舗装や照明計画による安全性・防犯性に加え、植栽計画による快適性の向上を企図した計画としました。

遊歩道の維持管理についても、阪急不動産が東京での事例を調べて、市が維持管理するということで協議してきてくれました。今、都心ではこういう事例も増えているようですが、こうすれば解決できますと提案していただいたおかげで、様々な問題も解決できました。

阪急不動産が分譲した東京のマンションで地域の方々に開放した通路の事例があり、その事例を基に市と協議を行いました。市と協議の結果、地域に開放する遊歩道部分については、日常清掃は管理組合、維持管理は市、固定資産税は非課税とすることで合意に至りました。

建替え後の使い勝手等についてお聞かせください。
  • 神谷

  • エントランスホール

新しい建物は、1階のエントランスが吹抜けになっており、2階フロアと一体感があります。エレベーターで上がった2階には全機能がワンフロアに揃っているので、利用者の方々から、移動も少なくなり便利になったという声を多数聞いております。 ユニバーサルデザインで、非常に使いやすくて便利になりました。可動間仕切りを設けた大会議室は、多様な用途で使用でき利用頻度も高くなりました。

公益施設にふさわしい地域に開かれた外観を企図して、商工会議所の正面には約5mのハイサッシを設けました。また、市有地の隣接広場を一体整備することで、スムーズな動線確保に加え、周辺環境や景観との調和を図った地域に開かれた計画を意識しました。

外観も象徴的なデザインで気に入っています。ツートンになっており外から見ると、上層階のマンションと色別されています。商工会議所の新しいイメージを発信するデザインとしては非常によく考えてくださいました。また、西陽がきついため、Low-E複層ガラスの採用や電動スクリーンを設置するなどの対応もしていただきました。

内装・設備についても、ひとつひとつの使い勝手を考慮して幾度となく協議させていただきましたね。

省エネにも配慮していただいたので光熱費が非常に安くなりランニングコストも減少しました。それ以外にも、阪急不動産のアイデアによる細かい工夫がいっぱいあります。内部の掲示板は壁と同様ですが、ポスターなどはマグネットで自由自在に留められるようになっています。また、市の公園とこの建物との敷地が一体に見えるように施工されています。

阪急不動産に任せてよかった点についてお聞かせください。

先程もお話ししたように、今回の建替えには様々な問題がありました。その問題も阪急不動産のおかげですべて解決できたことです。たとえば、予算です。特別会計を組むに当たり、税金のこと等いろんな情報を提供していただきました。また、建物だけでなく、それに付属するコストとかあらゆる面から情報提供いただき、その予算通りに執行することができました。

池田商工会議所/ジオ池田城南一丁目

私としてすごく印象に残っているのは税金のことですね。税法を一緒に調べたことが印象に残っています。あと、商工会議所用の駐輪場は、提案時は平面式で計画していたのですが、商工会議所は駅前に立地するため、不法駐輪対策にも配慮した形状にしたらいかがでしょうかと、いろいろ提案し、協議させていただいたことで、より良い計画になったと思っています。

こういう官民連携したプロジェクトは、極めて稀だと思います。発想からして上部に住宅があるというのはなかなか考えられない。だから建替えを行うにあたり私たちは信頼と実績がある阪急不動産に一任しました。池田市は「事始めのまち」ということで新しい文化が生まれる街というのがコンセプトにあります。たとえば、日本初の池田室町住宅や世界初のインスタントラーメンもここで生まれました。そうした「事始めのまち」にふさわしい新しいビジネスモデルができました。いま、全国には古い建物を使用している商工会議所がいっぱいあり、皆さん今後どうしようかと悩んでいらっしゃいます。今後は私たちを参考にするケースが増えると思います。いま、全国から多数の方々が私たちの建物を視察に来られています。世の中のニーズが多様になる中、阪急不動産のフレキシブルなコンサルティング業務が非常に活かされると思います。

このプロジェクトに参画させていただいたことで、同様の課題を持つ商工会議所や一般法人より建替えに関する相談を受けました。

それだけ特殊な事例だったのは事実ですね。こうした難しい事案でもスムーズに運べたのは、阪急不動産― なかでも神谷さんが信頼できる方だったのが良かった。神谷さんとはプレゼン時からずっとお付き合いいただいていますが、最初から説明がしっかりしていて、こちらからいろんなことを質問してもパッと答える。分からない場合はすぐに調べて、すぐに解決してくれる。非常にやりやすかったですね。

建替え期間中に、職員の方が建替え後の建物に早く入居したいと言っていただいたことや、完成披露式典での職員の方々の笑顔を見て、担当者として非常に嬉しかったです。

ジオ経堂

従前の上毛学舎

従後の上毛学舎

小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩3分の静穏な住宅街に位置する「ジオ経堂」は、群馬県及び公益財団法人群馬県育英会との等価交換方式による学生寮、職員公舎の建替え事業の一環として進められました。
敷地を分割し、一方の土地に定期借地権を設定。阪急不動産では定期借地権付地上8階建全78戸の分譲マンションを建設。その定期借地権設定代金(権利金、前払い地代)を支払いに代えて、地上7階建、202室の学生寮と、地上3階9戸の職員公舎を建築し、県に譲渡しました。

土地概要

  • 所在地/世田谷区経堂
  • 敷地面積/上毛学舎敷地:4,573.60㎡
  • 東京職員公舎敷地:424.10㎡
  • 合計:4997.70㎡
  • 土地所有者/群馬県 ※上毛学舎敷地には、財団法人群馬県育英会の地上権設定あり

建築物の概要(従前)

  • 本館(寮棟)/1956年竣工、RC造3階建
  • 新館(寮棟)/1972年竣工、RC造4階建
  • 従業員宿舎/1972年竣工、RC造2階建
  • 食堂集会所/1956年竣工、S造平屋
  • 図書室/1965年竣工、CB造平屋
  • 東京職員公舎/1991年竣工、RC造3階建

建築物の概要(従後)

  • 学生寮/RC造7階建、202室
  • 東京職員公舎/RC造3階建、9戸
  • ジオ経堂(マンション)/RC造8階建、総戸数:78戸
不動産活用ソリューション提案により、新しい時代に則した都市型サテライトキャンパスを実現。

関西大学梅田キャンパス

学校法人関西大学は、長年にわたり天六キャンパスの跡地有効活用を課題とする一方、新しい時代に即した都心型サテライトキャンパスのあり方を模索されていました。阪急不動産は、同法人に大阪市北区の土地を活用したソリューション提案を行い、天六キャンパス跡地と当社が所有地に建設する都市型サテライトキャンパスの相互の売買契約が実現しました。このキャンパスでは、「天六キャンパスの歴史を継承しつつ、大阪の中心地・梅田に地域・社会人・大学がともに発展できる大学とする」ことを標榜し、梅田茶屋町と中崎町の両エリアをつなぐ通り抜け可能なブックストリートや、8Fホールにおけるイベント開催、異業種交流サロン・スタートアップカフェなどを開設しました。社会人および学生の交流人口の増加と地域の新たな賑わい創出・価値向上に貢献しています。
また、当社が取得した天六キャンパス跡地横には関西大学の跡地を示す記念碑を建立し、地域のランドマークとなる「ジオ天六ツインタワーズ」を分譲しています。グループの総力を発揮し、「学」と「民」の新たな連携を実現しました。

KANDAI Me RISE(関西大学梅田キャンパス)

関西大学梅田キャンパス

「人を導き、繋ぎ、自ら起こし、創る『人』を育成〜『考動』を実践する場の創出〜」をコンセプトとし、街や社会に開かれた新しい都市型キャンパスを実現しました。
TSUTAYAとの協業により、新御堂筋側の表通りに開放的な2層吹抜けや緑のテラスを設け、楕円の本棚や通り抜け動線にブックストリートを計画し、来街者も気軽に立ち寄れる開かれたキャンパスを実現しました。また、社会人向け施設の構築に向けて、阪急グループのネットワークを活用し、社会人向けサロンやスタートアップビジネス機関の事例紹介などを行う等、様々な形でのサポートを行いました。現在、KANDAI Me RISEでは、様々な公開講座やスタートアップ支援、関大生の就職支援等、都市型キャンパスであることを最大限に活用した様々な取り組みが進められています。

ブックカフェ

スタートアップカフェ

異業種交流サロン

建築物の概要

  • 関西大学梅田キャンパス
  • 所在地:大阪市北区鶴野町
  • 竣工年月:2016年9月
  • 構造規模:鉄骨造地上8階

フロア構成

  • 1階:ブックカフェ
  • 2階:ブックカフェ・事務室
  • 3階:異業種交流サロン
  • 4階:多目的室
  • 5階:キャリアセンター
  • 6階:講義室
  • 7階:講義室
  • 8階:大ホール
ジオ天六ツインタワーズ

天神橋駅(現天神橋筋六丁目駅)が完成した1925年の翌年に、日本初のプラットホーム内蔵型ターミナルビルが完成したのを契機に、大阪市内でも有数の利便性豊かな街へと進化した天神橋六丁目(通称:天六)。その天六で1929年に開設された関西大学「天六キャンパス」では、長らく夜間教育が行われ、数多の優れた人材が輩出されました。しかし、1994年に夜間部の全学部を千里山キャンパスへ移転した後の天六キャンパスは十分な有効活用ができておらず、長期行動計画の具体的施策として「天六キャンパス等を含めた遊休地の活用策の検討」を掲げていました。一方阪急グループは、天六のシンボルでもあったターミナルビルを、1970年「天六阪急ビル」として受け継ぎました。その後約30年の歳月を経て、再開発計画によって2013年に「天六阪急ビル」跡地に駅直結・商業複合開発の「ジオタワー天六」を完成。緑のオープンモールなど、美しい駅前風景を新たに創造しました。そして2016年、関西大学「天六キャンパス」跡地で、阪急不動産は敷地面積9,100㎡超のスケールを活かした、全邸南向きの「ジオ天六ツインタワーズ」を分譲しています。また、「ジオ天六ツインタワーズ」とあわせて、関西大学の跡地であることを示す記念碑も、一体整備しています。

建築物の概要

  • 所在地:大阪市北区長柄西
  • 竣工年月:2018年3月
  • 構造規模:RC造地上23階建2棟【共用棟】鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上1階建階
  • 総戸数:358戸
  • 敷地面積:9,190.90㎡